物业设备台帐的建立

现代物业设备设施管理的主要内容包括：设备的基础管理、设备使用与维护管理、设备的故障管理、设备的维修管理、设备的经济管理、设备的安全管理等。其物业设备设施管理的目标要求：保持设备完好、保障设备“安全、可靠、经济、合理”的运行、符合环保要求、追求设备寿命周期费用的最经济、延长设备自然寿命，实现设备资产的保值等。基于以上要求，如何更好地进行设备设施管理，建立物业设施台帐就成了必需。

物业设施台帐就是以建筑物为单位，从建筑物所配套的设施的70年使用寿命的目标管理出发，是从设施的使用、维护及维修直至到它的报废处理全过程的最有价值的数据记录，是若干年后多代技术管理人员的设施管理过程中所需求的最快、最直接、最有效的数据资料的反映。建立物业设施台帐是为了掌握楼宇建筑配套的设备设施的种类、数量、基本性能参数和设备使用的长期运行情况及变更记录等，便于对设备系统进行长久性专业化的管理。因此，台帐的建立为提高物业设备设施管理工作奠定了坚实的基础。

(一)物业设施系统的分类

为了让物业设施台帐建立得更规范，更科学，我们必须从基础做起，首先对设备设施有一个系统的分类。在物业管理行业中，通常依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、安防监控系统、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统(简称楼宇自控系统)、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。

(二)物业设施台帐的格式和内容

物业设施台帐的建立已成为楼宇设备设施管理工作的主要内容之一，台帐是设备设施系统保养、运行管理工作和设备标挂设备卡片工作的基础，因此物业设施台帐的格式和内容既要规范、详细，又要科学、准确。针对当前各单位的物业设施台帐存在格式不一、内容凌乱的问题，我们有必要对其作出统一性。

任何事物都是个性与共性的统一体，其物业设施台帐的格式和内容在遵循其统一性原则的基础上肯定存在一定的差异性。即不同系统、不同专业的物业设施台帐的格式和内容的建立也要根据不同性质进行变化，有一定的针对性。现物业管理走专业化道路，所管辖范围较广，其设备设施管理的着重点不同，受其特定性质的影响，其台帐的格式和内容的建立必将存在差异，所要求应按其特定的变化，强调其针对性。

物业设施台帐的格式和内容既要强调其统一性，又要注重其针对性，只有把两者相结合起来，才能建立好一个规范、科学的物业设施台帐，才能全面提升物业设施台帐的管理水平，更好地体现物业管理的专业水平。

根据不同分类，物业设施台帐格式包括以下内容：

1、设备的规格型号;

2、设备的名称;

3、制造单位;

4、出厂日期及编号;

5、设备的技术规范;

6、安装地点(部位);

7、数量;

8、特别备注等。

设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录要做到详尽、准确，已便为该设备建立最有价值的原始档案，所以物业设施台帐具体内容至少包括5个方面：

1、检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等;

2、系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等;

3、技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的调整;

4、变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等;

5、运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。

(三)物业设施资料参数的收集

物业设施台帐的建立、记录、管理必须坚持持之以恒，为日后设备设施管理过程中提供最有价值的原始数据，才更有效地达到设备设施管理目标。

鉴于台帐的重要性，我们在记录台帐时必须对设备的各参数做到详尽、准确。所以要求我们在物业前期介入管理过程中就尽可能地详细去熟悉各设备系统设计技术参数、技术性能参数以及安全经济运行的状态参数等，做好详细记录并建立完善的设施前期技术资料档案。对于隐蔽性设施，在了解其施工质量情况的同时还要求图像存档。在物业设施接收前，我们还要求施工单位提供各设备系统的安装验收阶段各设施运行的有关资料。在目前，通常物管部门都存在着在建筑的建设后期或建成后才接手进行物业管理，在这种情况下，设备的有关资料是不那么完整的。所以，我们若在接管后因设备设施资料欠缺的情况下，最好的办法就是现场设备设施(包括附属设备)铭牌上数据记录的抄集。总之，我们必须通过多种渠道进行设备设施资料的收集，尽能力将建立台帐所需的有关资料、参数详细、准确记录在簿。

(四)物业设施台帐填写要求

1、台帐的变更记录工作必须完整性、及时性、长久性;

2、必须用钢笔填写，蓝、黑墨水均可，书写要工整、清晰;

3、填报数据一律用阿拉伯数字，文字说明一律用汉字;

4、大型设备按统一表格规范填写;小型设备或小部件可另作表格记录，但表格要规范，记录必须要详尽。

(五)物业设施台帐的管理要求

1、专人管理

所管辖的建筑物所配套设施的工程部主管全面负责其设施台帐的建立、填写、变更记录及管理工作;

2、物业设施台帐的变更记录的及时性：

当设施出现故障维修、技术改造及变更时，必须在设施对应的台帐进行及时的变更记录。

3、物业设施台帐的完整性：

一套好的物业设施台帐必须有一个完整性，对于设施平时的定期保养、维修、技术改造、变更及运行、报废等记录必须详尽、完整。一台设备出现故障，必须按照设备事故处理的表格填写(见附表一、二、三)，做到发现问题、解决问题。记录要形成一个闭环，按设备管理的一整套表格规范记录。

4、进行科学的管理

在设备管理现代化的要求下，尽能力应用电子计算机信息管理系统进行对整套台帐的管理。

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